● Il y a 9 jours — 29 avril 2026Guide pédagogique & actualitéSources : AMF-UMOA · Règlement n°02/2010/CM/UEMOA · BRVM · BCEAO · Instruction n°026-11-2016
Il y a 9 jours, l'UEMOA a réalisé sa première titrisation hypothécaire. Ce que ça change — et comment ça marche.
Le 29 avril 2026, NSIA Banque CI a coté à la BRVM les titres "ZAKA RMBS" — première titrisation de prêts hypothécaires résidentiels dans l'UEMOA. Un événement historique. Et l'occasion idéale de comprendre comment fonctionne vraiment la titrisation dans notre zone, ses règles du jeu, et pourquoi ce marché est encore sous-exploité.
10 MdsFCFA — Montant de l'opération ZAKA RMBS NSIA Banque CI 2025-2036
188Créances hypothécaires dans le pool de NSIA Banque CI
848,8 MdsFCFA levés par titrisation UEMOA entre 2016 et 2023 (13 opérations)
1989L'année où l'UEMOA a posé le principe de la titrisation — 37 ans avant ZAKA
⚖️ Règlement n°02/2010/CM/UEMOA (30 mars 2010) — cadre légal FCTC🏛️ AMF-UMOA (ex-CREPMF) — régulateur du marché financier régional🏦 BRVM — Bourse Régionale des Valeurs Mobilières📰 REGAFRIK · 8 mai 2026
I.
Le 29 avril 2026 à Abidjan : une première dans l'histoire financière de l'UEMOA
Il faut mesurer ce qui s'est passé il y a neuf jours. La titrisation de créances hypothécaires résidentielles — les RMBS (Residential Mortgage-Backed Securities), pilier des marchés financiers développés depuis les années 1970 — n'avait jamais été réalisée dans l'espace UEMOA. Jusqu'au 29 avril 2026.
Opération historique — BRVM, Abidjan, 29 avril 2026ZAKA RMBS NSIA Banque CI 2025-2036
Première cotation d'une opération de titrisation de prêts hypothécaires résidentiels dans l'espace UEMOA. Structurée autour d'un portefeuille de 188 créances hypothécaires cédées par NSIA Banque Côte d'Ivoire. Arrangeur : BOAD Titrisation. Société de gestion : ALC Titrisation. Partenaires : CRRH-UEMOA. Visa CREPMF : obtenu. Cotation BRVM : effective au 29 avril 2026.
Tranche Senior
7,25 Mds FCFA
Coupon : 7 % · BOAD = 55 % des souscriptions · Profil risque le plus faible
Tranche Mezzanine
2 Mds FCFA
Coupon : 9 % · Investisseurs en quête de rendement supérieur
Tranche Junior
750 M FCFA
Conservée par NSIA Banque CI · Démontre l'alignement d'intérêts avec les investisseurs
Sources : Sika Finance (30 avril 2026) · FratMat (30 avril 2026) · BRVM.org · Groupe NSIA
Cette opération n'est pas tombée du ciel. Elle est l'aboutissement d'un chemin long de 37 ans — et d'un marché de la titrisation qui s'est construit patiemment depuis 2010, opération après opération.
« La cotation des titres ZAKA RMBS est bien plus qu'une opération financière. Elle incarne notre volonté de bâtir des solutions durables pour l'accès au logement et de renforcer la confiance des investisseurs dans le marché régional. »
— NSIA Banque CI — Cérémonie de cotation BRVM, 29 avril 2026
II.
1989–2026 : 37 ans pour arriver à la première titrisation hypothécaire
L'histoire de la titrisation dans l'UEMOA est celle d'une ambition déclarée très tôt — et d'une mise en œuvre qui a pris des décennies. Voici la chronologie exacte, sourcée.
89
1er août 1989 — Conseil des Ministres de l'UMOA
L'ambition fondatrice
Le Conseil des Ministres de l'UMOA adopte le principe de la création de marchés hypothécaires et de la titrisation comme l'un des principaux axes de financement des économies des États membres de l'Union. L'ambition est posée. Mais les textes d'application prendront 21 ans à venir.
96
3 juillet 1996
Création du CREPMF — le régulateur du marché financier régional
Le Conseil Régional de l'Épargne Publique et des Marchés Financiers (CREPMF) est créé par convention signée entre les 7 États membres de l'UMOA (devenu 8 avec l'adhésion de la Guinée-Bissau en 1997). Il est l'autorité de tutelle des opérations de titrisation. Il devient l'AMF-UMOA en 2024.
10
30 mars 2010 — Conseil des Ministres UEMOA
Le Règlement n°02/2010/CM/UEMOA — le cadre légal fondateur
21 ans après la décision de principe, le Règlement n°02/2010/CM/UEMOA relatif aux Fonds Communs de Titrisation de Créances (FCTC) et aux opérations de titrisation est adopté. C'est le texte fondateur. Il définit les FCTC, les intervenants, les modalités de cession des créances. La même année : les Instructions n°43/2010 et n°44/2010 du CREPMF précisent les modalités d'agrément des FCTC et des sociétés de gestion.
20
7 février 2020 — Abidjan
Première opération bancaire — FCTC NSIA Banque 7 % 2020-2025
NSIA Banque Côte d'Ivoire devient la première banque de l'espace UEMOA à se refinancer par titrisation. Le FCTC NSIA Banque 7 % 2020-2025 lève 40 milliards FCFA. Arrangeur : ALC Structuration. Investisseur d'ancrage : la Société Financière Internationale (SFI), à hauteur de 17,5 milliards FCFA. Cotation BRVM : 18 septembre 2020 — première cotation d'un FCTC à la BRVM.
40 Mds FCFA
21
Juin 2021
FCTC TEYLIOM IMMO 7 % 2021-2028 — la titrisation immobilière entre en scène
Le Groupe Teyliom de Yérim Sow lance la première titrisation de créances immobilières dans la zone, via le FCTC TEYLIOM IMMO. Visa CREPMF n° FCTC/2021-01/CO-01-2021/NI-01-2021. Arrangeur : ALC Structuration. Placement : BRIDGE Securities + NSIA Finance. 20 milliards FCFA levés. Cotation BRVM : 2022. Note importante : il s'agissait de créances liées à des projets immobiliers du Groupe Teyliom — pas encore de prêts hypothécaires résidentiels bancaires.20 Mds FCFA
16-23
2016-2023 — Montée en puissance
13 opérations — 848,8 milliards FCFA levés
Entre 2016 et 2023, l'UEMOA a enregistré 13 opérations de titrisation pour un montant total de 848,8 milliards FCFA (1,49 milliard de dollars), dont 11 exécutées entre 2021 et 2023. Le compartiment FCTC de la BRVM compte désormais 21 titres pour une capitalisation avoisinant 428 milliards FCFA. BOAD Titrisation se positionne comme acteur majeur (programme DOLI-P 2024-2031 : 160 Mds FCFA).
848,8 Mds FCFA cumulés
26
29 avril 2026 — Abidjan
ZAKA RMBS NSIA Banque CI 2025-2036 — la première historique
NSIA Banque CI, la CRRH-UEMOA, BOAD Titrisation et la BRVM officialisent la première cotation d'une opération de titrisation de prêts hypothécaires résidentiels dans l'espace UEMOA. 188 créances. 10 milliards FCFA. 3 tranches. 37 ans après la décision de principe de 1989.
10 Mds FCFA · Programme 2025-2036
Pour comprendre pourquoi ZAKA est historique, il faut comprendre le mécanisme de base. La définition officielle est dans le Règlement n°02/2010 — la voici, puis l'explication.
Règlement n°02/2010/CM/UEMOA — Définition officielle de la titrisation
La titrisation est « une opération par laquelle un Fonds commun de titrisation de créances acquiert, soit directement auprès de tiers cédants, soit par l'intermédiaire d'un organisme habilité pour ce faire, des créances, ainsi que les sûretés, garanties et accessoires y afférents, en finançant cette acquisition par l'émission de titres négociables représentatifs desdites créances, dont la souscription et la détention est ouverte aux investisseurs qualifiés ou au public. »
Source : Article 1 du Règlement n°02/2010/CM/UEMOA relatif aux FCTC et aux opérations de titrisation dans l'UEMOA — 30 mars 2010
L'analogie qui éclaire tout
Imaginez une banque ivoirienne qui a accordé 500 prêts immobiliers à des ménages abidjanais. Ces 500 familles remboursent chaque mois une mensualité. La banque encaisse ces mensualités — mais elle a "bloqué" ses ressources sur 15 ou 20 ans. Elle ne peut pas accorder de nouveaux prêts tant que ces anciens ne sont pas remboursés.
La titrisation résout ce problème : la banque vend ces 500 prêts à un Fonds Commun de Titrisation de Créances (FCTC). Le FCTC émet des obligations que des investisseurs achètent. La banque reçoit immédiatement des liquidités. Les investisseurs perçoivent les mensualités des emprunteurs au fil du temps. Et la banque peut accorder 500 nouveaux prêts.
Schéma — Mécanisme FCTC dans l'UEMOA (Règlement n°02/2010)
Schéma pédagogique — FCTC dans l'UEMOA · Règlement n°02/2010/CM/UEMOA · REGAFRIK · Mai 2026. Le FCTC n'est pas une société — il n'a pas de personnalité morale (Article 3 du Règlement). Il est géré par une Société de Gestion agréée par l'AMF-UMOA.
Ce que le Règlement dit sur la cession des créances
Règlement n°02/2010 — Modalités de cession (Article et pratique)
L'acquisition des créances par le FCTC s'effectue via un « acte de cession de créances » (bordereau) qui doit mentionner que la cession est soumise au Règlement UEMOA sur les FCTC. Ce bordereau doit indiquer : l'identité du débiteur cédé · le lieu de paiement · le montant des créances · les échéances.
La remise du bordereau à la société de gestion du FCTC emporte de plein droit le transfert des sûretés, garanties et accessoires attachés aux créances. Autrement dit, les hypothèques suivent automatiquement les créances cédées — sans formalité supplémentaire.
Un point réglementaire crucial : seule la titrisation de créances est autorisée dans l'UEMOA. Contrairement aux marchés développés où des actifs réels (immeubles, matières premières) peuvent être titrisés, l'UEMOA limite strictement la titrisation aux créances (Règlement n°02/2010). Vous pouvez titriser un portefeuille de prêts hypothécaires — pas directement un immeuble. ZAKA RMBS respecte cette règle : ce sont les créances hypothécaires (les prêts) qui sont cédées au FCTC, pas les immeubles eux-mêmes.
IV.
Le corpus réglementaire UEMOA : les textes qui gouvernent chaque opération
La titrisation dans l'UEMOA est encadrée par un corpus cohérent de textes officiels. Les voici, avec leur rôle exact dans une opération.
Texte
Référence
Rôle dans une opération de titrisation
Règlement FCTC
Règlement n°02/2010/CM/UEMOA du 30 mars 2010
Texte fondateur. Définit les FCTC, les intervenants, les créances éligibles, les modalités de cession, la vie du FCTC, les compartiments. Base légale de toute opération de titrisation dans l'UEMOA.
Instruction agrément FCTC
Instruction n°43/2010 — CREPMF
Précise les modalités d'agrément des FCTC auprès du CREPMF (devenu AMF-UMOA), le processus de visa des notes d'information, et les règles de placement des titres sur le marché régional.
Instruction société de gestion
Instruction n°44/2010 — CREPMF
Encadre l'agrément des sociétés de gestion de FCTC. ALC Titrisation, Square Titrisation, BOAD Titrisation opèrent sur cette base.
Instruction OPC
Instruction n°66/CREPMF/2021
Cadre consolidé relatif aux organismes de placement collectif et à leurs sociétés de gestion — renforce la supervision post-2021.
Règlement sukuk
Règlement n°10/2022/CM/UMOA
Élargit le périmètre aux titres financiers islamiques (sukuk) et aux fonds d'émission associés — ouvre la titrisation à la finance islamique dans l'UEMOA.
Instruction NPL/provisions
Instruction BCEAO n°026-11-2016
Définit les créances saines (retard ≤ 90 jours) vs douteuses (> 90 jours). Fondement de la règle d'exclusion des créances défaillantes de tout portefeuille titrisable.
Régulateur du marché financier régional. Agrée le FCTC et la société de gestion. Vise la note d'information. Supervise l'opération dans son ensemble. Créé en 1996.
BCEAO
Régulateur monétaire. Surveille les opérations de titrisation impliquant des établissements de crédit. Fournit le cadre prudentiel (Instruction n°026-11-2016 pour la classification des créances).
Commission Bancaire de l'UMOA
Supervise les banques cédantes dans leur rôle de cédant et de gestionnaire des créances. Veille à la bonne déconsolidation du bilan.
BRVM
Admet les FCTC à la cotation sur son marché obligataire. Organise le marché secondaire pour les investisseurs. Premier FCTC coté : FCTC NSIA Banque, 18 septembre 2020.
Société de gestion du FCTC
Co-fonde le FCTC avec le dépositaire. Gère le fonds, calcule le service de la dette, informe les investisseurs. Doit être agréée par l'AMF-UMOA (Instruction n°44/2010).
Dépositaire
Conserve les actifs du FCTC. Détient la trésorerie. S'assure de la régularité des décisions de la société de gestion. Dans ZAKA RMBS : rôle joué par NSIA Banque CI pour le FCTC NSIA Banque 7% 2020-2025.
V.
Comment un prêt immobilier entre dans un pool titrisable en UEMOA : les règles d'éligibilité illustrées
Toutes les créances ne sont pas titrisables. Chaque opération définit un référentiel d'éligibilité — un ensemble de critères que chaque prêt doit satisfaire pour intégrer le portefeuille. Ces critères s'inspirent des meilleures pratiques internationales (RMBS, Bâle III), adaptés aux réalités de l'UEMOA. Voici les grandes familles de règles que l'on retrouve dans les opérations comme ZAKA ou FCTC TEYLIOM IMMO, illustrées avec des exemples concrets UEMOA.
Note pédagogique. Les règles présentées ci-dessous sont des exemples représentatifs et pédagogiques des critères utilisés dans les opérations de titrisation hypothécaire en UEMOA. Chaque FCTC définit son propre référentiel d'éligibilité, qui est soumis à l'approbation de l'AMF-UMOA et publié dans la note d'information. Le référentiel exact de ZAKA RMBS n'a pas encore été rendu public dans son intégralité au moment de la rédaction de cet article.
Famille 1 — Qualité du prêt et de l'emprunteur
R1
Prêt immobilier résidentiel dans l'UEMOA uniquement
Éligibilité de base
Raison réglementaire
Le Règlement n°02/2010 prévoit le transfert automatique des sûretés — ce droit ne vaut que pour des biens situés dans les 8 États membres où les titres fonciers et registres d'hypothèques sont sous juridiction UEMOA/OHADA
Critère pratique
Bien situé en Côte d'Ivoire, Sénégal, Burkina Faso, Mali, Bénin, Togo, Niger ou Guinée-Bissau · Usage résidentiel documenté · Titre foncier ou équivalent disponible
✅ Villa résidentielle à Abidjan-Cocody, titre foncier TF 4521-CI, hypothèque inscrite à la Conservation des Hypothèques
❌ Bien situé à Paris ou à Douala — même accordé par une banque ivoirienne. Sûretés non opposables dans la juridiction UEMOA.
R2
Prêt performant — aucun retard supérieur à 90 jours
★ Règle la plus critique
Ancrage réglementaire UEMOA
Instruction BCEAO n°026-11-2016, Art. 4 : créances saines = retard ≤ 90 jours · Art. 8 : créances douteuses/litigieuses = retard > 90 jours · Seules les créances saines sont titrisables
Pourquoi c'est fondamental
Les investisseurs achètent des obligations dont les flux dépendent des remboursements des emprunteurs. Un portefeuille contenant des créances douteuses compromet l'intégralité des paiements aux investisseurs.
✅ Prêt de Konan A. : 0 jour de retard sur 36 mensualités payées. Historique irréprochable.
❌ Prêt de Diallo M. : 95 jours de retard en 2024 — même régularisé depuis, exclu définitivement. La règle est non négociable.
Famille 2 — Ratios financiers clés
R3
LTV (Loan-to-Value) — l'encours ne dépasse pas la valeur du bien
Ratios financiers
Formule
LTV = Encours du prêt ÷ Valeur expertisée du bien · Seuil typique : LTV ≤ 80 % à 100 % selon les opérations
Défi UEMOA spécifique
Les expertises immobilières sont moins formalisées qu'en Europe. La vérification de la fraîcheur (expertise datant de moins de 12 à 24 mois) et de la méthode (comparaison marché local, coût de remplacement) est cruciale dans le contexte ouest-africain.
✅ Prêt Amara S. : encours 32 M FCFA / bien expertisé 48 M FCFA → LTV = 67 % — très bien couvert
❌ Prêt Moussa K. : encours 55 M FCFA / bien expertisé 48 M FCFA → LTV = 115 % — exclusion. En cas de défaut, la saisie ne couvrirait pas l'encours.
R4
DTI (Debt-to-Income) — la charge d'endettement de l'emprunteur
Ratios financiers
Formule + défi UEMOA
DTI = (Mensualité immobilier + autres dettes) ÷ Revenu mensuel net · Seuil typique : ≤ 35–40 % · Dans l'UEMOA : la part de l'économie informelle rend la vérification des revenus plus complexe qu'en Europe
Hiérarchie des preuves recommandée
1° Bulletin de salaire (fonctionnaire, salarié CDI) · 2° Relevé de compte bancaire (6 mois) · 3° Déclaration fiscale · 4° Attestation de revenu (moins fiable — surveiller)
✅ Fatou D., fonctionnaire sénégalaise : revenu net 420 000 FCFA / mensualité 140 000 FCFA / autres dettes 0 FCFA → DTI = 33 % — segment "prime"
❌ Commerçant indépendant : revenu déclaratif non documenté → quarantaine jusqu'à obtention de preuves bancaires suffisantes
Famille 3 — Sûretés et garanties
R5
Hypothèque de premier rang inscrite et opposable
Sûretés
Ancrage réglementaire
Article du Règlement n°02/2010 : la remise du bordereau de cession emporte de plein droit le transfert des sûretés — mais cette règle ne vaut que si l'hypothèque est préalablement inscrite et opposable au tiers
Défi UEMOA spécifique
Dans plusieurs pays (Burkina Faso, Mali, Niger), les registres fonciers sont partiellement informatisés. La vérification de l'inscription des hypothèques reste manuelle, avec des délais. La preuve documentaire (référence + date d'inscription) est indispensable.
✅ Hypothèque 1er rang inscrite à la Conservation des Hypothèques de Dakar, référence HYP-SN-2022-04521, inscrite le 12/03/2022
❌ Promesse d'hypothèque signée mais non encore inscrite au registre → non opposable aux tiers → exclusion jusqu'à formalisation
Pourquoi ces règles sont différentes de celles des marchés développés. Les RMBS (Residential Mortgage-Backed Securities) aux États-Unis ou en Europe reposent sur des marchés immobiliers liquides, des agences de notation bien implantées, des registres fonciers entièrement informatisés, et des revenus des emprunteurs facilement vérifiables (fiches de paie électroniques, déclarations fiscales centralisées). Dans l'UEMOA, la liquidité du marché immobilier est limitée, l'économie informelle représente une part importante des revenus, et les registres fonciers sont en cours de modernisation. Les règles d'éligibilité s'adaptent à cette réalité : exigences de documentation plus strictes, expertises immobilières indépendantes systématiques, hiérarchie des preuves de revenu documentée. C'est précisément pourquoi ZAKA RMBS avec ses 188 créances est une première — constituer un pool suffisamment homogène et documenté dans ce contexte est un effort opérationnel considérable.
VI.
Ce que ZAKA change pour l'avenir du financement du logement en UEMOA
Au-delà de son caractère historique, l'opération ZAKA RMBS ouvre des perspectives concrètes pour le financement du logement dans l'UEMOA — un secteur confronté à un déficit structurel massif.
21titres FCTC cotés à la BRVM après ZAKA RMBS — pour une capitalisation avoisinant 428 milliards FCFA. Le compartiment FCTC de la BRVM est en pleine expansion.
Source : Sika Finance (30 avril 2026) · BRVM.org
Pour les banques : libérer du capital pour accorder plus de prêts
Dans un contexte où les banques UEMOA ont 4,3 fois plus de réserves que le minimum requis — mais n'augmentent pas leurs crédits immobiliers — la titrisation offre un levier structurant. En cédant leurs prêts hypothécaires existants à un FCTC, elles libèrent du capital réglementaire (les créances cédées sortent des APR) et reçoivent des liquidités immédiatement réutilisables pour de nouveaux prêts. NSIA Banque CI l'a démontré en 2020 : l'opération de 40 milliards FCFA lui a permis de financer 1 600 nouvelles PME.
Pour les investisseurs institutionnels : un placement en FCFA à long terme
Les caisses de retraite (CNPS, CARFO, INPS...), les compagnies d'assurance CIMA et les fonds de placement institutionnels cherchent des placements longs en FCFA qui correspondent à la durée de leurs engagements. Les RMBS — obligations adossées à des prêts immobiliers sur 10 à 20 ans — sont idéaux pour ce profil. La BOAD a souscrit 55 % de la tranche senior de ZAKA RMBS à 7 %, confirmant l'appétit institutionnel pour ce type d'instrument.
Pour les ménages : plus de prêts, à des conditions potentiellement améliorées
Si la titrisation se développe comme mécanisme de refinancement du crédit immobilier dans l'UEMOA, les banques pourraient accorder plus de prêts — et progressivement à des conditions améliorées. L'opération ZAKA porte un nom symbolique ("bénédiction" en dioula) et une ambition explicite : élargir l'accès au logement pour les ménages ouest-africains dans une région confrontée à un déficit structurel d'habitat.
37 ans entre l'ambition et la réalité — une leçon sur le temps long. En 1989, le Conseil des Ministres de l'UMOA a posé le principe de la titrisation comme axe stratégique. Il a fallu 21 ans pour avoir le Règlement n°02/2010. 10 ans de plus pour les premières opérations bancaires (NSIA 2020). Et 37 ans pour la première titrisation hypothécaire résidentielle (ZAKA 2026). Les marchés financiers africains se construisent dans la durée. Ce qui est accompli en 2026 est le résultat d'un travail de fond — réglementaire, institutionnel et opérationnel — qui a débuté avant la naissance de la plupart des professionnels qui l'ont réalisé.
REGAFRIK — L'actualité financière UEMOA décryptée
La première titrisation hypothécaire de l'UEMOA — décryptée le jour même.
REGAFRIK analyse les textes officiels et les événements du marché financier régional de l'UEMOA avec rigueur et pédagogie. Pour les professionnels qui ont besoin de comprendre, pas seulement d'être informés.